Viele Mieter und Vermieter kennen die Situation: Nach Beendigung des Mietvertrages wird der Mieter vom Vermieter unter Hinweis auf den Mietvertrag auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen. Oder der Vermieter macht aufgrund einer sogenannten "Abgeltungsklausel" Kosten für bislang nicht abgelaufene Renovierungsintervalle geltend. Der Mieter beruft sich dann häufig darauf, dass die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag unwirksam sei. Aufgrund dieser häufigen Unstimmigkeiten kam es in letzter Zeit zu einer Reihe von höchstrichterlichen Entscheidungen zu der Frage der Beurteilung von mietvertraglichen Schönheitsreparaturklauseln, die von Mieter und Vermieter bei Vertragsende zu beachten sind. Noch besser ist es zur Vermeidung von teuren und nervenkostenden Rechtsstreitigkeiten jedoch, wenn bereits bei der Gestaltung der Mietverträge auf diese gerichtlichen Anforderungen Rücksicht genommen wird. Dies gilt um so mehr, als bei Unwirksamkeit eines Teils der Schönheitsreparaturklausel die gesamte Vertragsklausel insgesamt unwirksam ist und der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst tragen muss. Nach Schätzungen sind wegen der neuen Rechtsprechung ca. 70 % aller bisherigen Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam anzusehen.
Grundsätzlich können Schönheitsreparaturklauseln formularmäßig in Mietverträgen vereinbart werden. Häufig ist es darüber hinaus jedoch das Bestreben des Vermieters, in den Mietvertrag gewisse Fristen aufzunehmen, nach deren Ablauf der Mieter zu renovieren hat. Hierzu haben die Gerichte entschieden, dass die Vereinbarung sogenannter "starrer" Renovierungsfristen unwirksam ist. Um solche Fristen handelt es sich, wenn nach der vertraglichen Klausel der Mieter nach Ablauf der im Vertrag genannten Fristen in jedem Fall, also unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung, renovieren soll. Solche Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen und sind daher unwirksam, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, auch nicht nach Ablauf längerer Fristen oder wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht.
Auch wenn der Mietvertrag scheinbar keine "starre" Fristenregelung enthält, kann nach Ansicht der Gerichte wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters eine Klausel unwirksam sein. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2004 entschieden, dass eine Regelung, wonach der Mieter verpflichtet ist, "die Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen" als unwirksam angesehen. Ebenfalls unwirksam ist die Klausel, wenn sie vorsieht, dass der Mieter "regelmäßig" in bestimmten Abständen zu renovieren habe. Eine Unwirksamkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel einer eigentlich wirksamen Renovierungsklausel mit weiteren Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien, z.B. einer Endrenovierungsvereinbarung, ergeben.
Selbst wenn es sich nicht um eine "starre" Fristenregelung handelt und der Vermieter klarstellt, dass die Schönheitsreparaturen je nach Grad der Abnutzung der Wohnung vorzunehmen sind und demnach die Durchführung der Arbeiten in der Regel nach Ablauf bestimmter Fristen zu tätigen sind, können diese Klauseln unwirksam sein, wenn die gewählten Fristen zu kurz bemessen sind. Bislang gingen die Gerichte davon aus, dass Fristen von drei Jahren in Küchen und Bädern, fünf Jahren in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, sowie sieben Jahren in allen anderen Räumen angemessen sind. Diese Fristen gehen jedoch zurück auf einen Mustermietvertrag aus dem Jahr 1976. Der BGH hat bereits angedeutet, dass er für in Zukunft geschlossene Verträge an diesen Fristen womöglich nicht festhalten wird, sondern längere Fristen für angemessen hält aufgrund der inzwischen gestiegenen Qualität der Renovierungsmaterialien wie Farben oder Tapeten. Ob dann Klauseln mit einem kürzeren Fristenplan insgesamt unwirksam sind, ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abzusehen. Vermieter haben daher zu überlegen, ob sie überhaupt Fristenpläne in ihre Mietverträge aufnehmen sollen.
In jedem Fall muss großes Augenmerk auf den genauen Wortlaut der Schönheitsreparaturklausel gelegt werden. Hier empfiehlt sich die Inanspruchnahme eines kompetenten rechtlichen Beraters, um unangenehme und teure Überraschungen zum Mietende zu vermeiden. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund der Entscheidung des BGH aus dem Juli 2008. Dort wurde entschieden, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nicht auf eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel stützen kann. Viele Vermieter hatten bislang argumentiert, sie könnten bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel die Miete auf ein Niveau oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, da die Mietspiegel generell davon ausgingen, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter übernommen werden, da dies der üblichen Vertragspraxis entspricht. Wenn nun ausnahmsweise aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die Renovierungen vom Vermieter zu übernehmen sind, so müsse sich dies bei der Gestaltung des Mietzinses auswirken und es könne eine Miete oberhalb der Durchschnittsmiete verlangt werden. Dem hat der BGH jedoch jetzt eine Absage erteilt. Der Vermieter trage das Risiko der Unwirksamkeit einer Vertragsklausel in dem von ihm gestellten Mietvertrag. Der Mieter ist daher in einem solchen Fall auch nicht verpflichtet, sich auf ein Angebot des Vermieters zur Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel einzulassen.
Falls die Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart worden sind, stellt sich die Frage, welche Arbeiten der Mieter durchzuführen hat und wie er diese durchführen muss. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken, dass Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Darüber hinausgehende Arbeiten, also z.B. Reparaturen, Außenanstriche oder anderweitige Instandsetzungsmaßnahmen, gehören nicht dazu. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen hat handwerksgerecht zu erfolgen, wobei Arbeiten mittlerer Art und Güte ausreichend sind. Vielfach versuchen die Vermieter, in dem Mietvertrag den Mietern vorzugeben, in welcher Farbe die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Während des laufenden Mietverhältnisses ist es grundsätzlich Sache des Mieters, in welcher Farbe er die Mietwohnung streicht bzw. welche Tapeten er anbringt. Fraglich ist jedoch, ob der Vermieter dem Mieter vorgeben kann, in welcher farblichen Gestaltung er die Wohnung nach Vertragsende zurückzugeben hat. Der BGH hat hierzu entschieden, dass Klauseln, die eine bestimmte farbliche Gestaltung für die durchzuführenden Schönheitsreparaturen vorgeben, unwirksam sind, wenn sie nicht zwischen Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis und bei Rückgabe der Wohnung am Mietende unterscheiden. Das Gericht hat zudem klargestellt, dass der Mieter auch ohne besondere vertragliche Verpflichtung gehalten ist, die Wohnung bei Mietende in einem "normalen" Farbzustand zurückzugeben. Einzelheiten hierzu sind jedoch umstritten, so dass solche Fälle je nach Einzelfall anhand der vom Mieter gewählten farblichen Gestaltung bewertet werden müssen.