In Zeiten steigender Mieten wird es für einige Mieter immer schwieriger, die Miete pünkt­lich und vollständig zu zahlen. Gerade aufgrund der angespannten Situation auf dem Woh­nungs­markt ist es jedoch für Mieter wichtig zu wissen, dass sie durch einen Mietrückstand den Bestand ihres Mietverhältnisses riskieren. Vermieter müssen darüber informiert sein, ob und wann sie bei bestehenden Mietrückständen das Mietverhältnis kündigen können.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist geregelt, dass der Vermieter das Mietverhältnis unter be­stimm­ten Umständen kündigen kann, wenn ein Mietrückstand eingetreten ist. Hierbei ist so­gar eine fristlose Kündigung möglich, die das Mietverhältnis sofort beendet. Eine solche kann ausgesprochen werden, wenn der Mie­ter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete in Höhe von mehr als einer Monatsmiete, oder über einen län­ge­ren Zeitraum mit einem Betrag von min­des­tens zwei Monatsmieten in Verzug ist. Maß­ge­bend ist hierbei die Grundmiete zuzüglich Be­triebs­kos­ten­vo­raus­zah­lung bzw. -pauschale. Hier­bei ist zu beachten, dass der Mieter regelmäßig ohne Mahnung des Vermieters au­to­ma­tisch in Verzug gerät, wenn er die Miete nicht pünktlich gemäß den Bestimmungen des Miet­ver­tra­ges zahlt (üblicherweise ist Zahlungseingang beim Vermieter bis spätestens zum drit­ten Werktag eines Monats im Voraus vorgeschrieben). Ist der Mieter dann mit einer zur Kün­di­gung berechtigenden Höhe der Miete in Verzug, kann der Vermieter sofort und ohne vor­he­ri­ge Abmahnung oder Zahlungsaufforderung das Mietverhältnis kündigen. Die Kün­di­gung des Vermieters muss schriftlich erfolgen und der Kündigungsgrund sowie der Ge­samt­be­trag des Mietrückstandes muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben.

Zieht der Mieter nach Erhalt der Kündigung nicht freiwillig aus, so muss auf Räumung vor dem Amtsgericht geklagt werden. Da das Räumungsverfahren im Wesentlichen von der Wirk­sam­keit der ausgesprochenen Kündigung abhängt, muss der formalen und inhaltlichen Wirk­sam­keit der Kündigungserklärung erhöhte Aufmerksamkeit geschenkt werden. Auf­grund des mit dem Räumungsverfahren zusammenhängenden Kostenrisikos sollte sich der Ver­mie­ter daher vor Ausspruch der Kündigung fachkundig beraten lassen. Der Mieter wie­de­rum, der ein Kündigungsschreiben von seinem Vermieter erhält, sollte dies ebenfalls über­prü­fen lassen, um einschätzen zu können, ob die Kündigung wirksam ist und wie hier­ge­gen am besten vorgegangen werden kann.

Selbst wenn die Kündigung wirksam ausgesprochen worden ist, besteht für den Mieter die Mög­lich­keit, diese rückwirkend unwirksam werden zu lassen, indem er innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage die rückständige Miete vollständig nach­zahlt oder sich eine öffentliche Stelle (z.B. das Sozialamt) hierzu verpflichtet. Dies gilt al­ler­dings nur dann, wenn nicht innerhalb von zwei Jahren bereits einmal eine Kün­di­gung in die­ser Weise unwirksam geworden ist. Nach der Recht­spre­chung des BGH wird aber durch die Nachzahlung der Miete nur eine frist­lo­se Kündigung un­wirk­sam, nicht auch eine ordentliche. In seinem Urteil vom 19.09.2018 hat der BGH da­rü­ber hinaus noch einmal aus­drück­lich bestätigt, dass mit einer fristlosen Kündigung we­gen Zahlungsverzug hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung verbunden werden kann, welche das Mietverhältnis zwar nicht sofort, jedoch nach Ablauf der ge­setz­li­chen Kündigungsfrist beendet. Nach der Recht­spre­chung des BGH ist es dem Mieter nicht möglich, durch nachträgliche Zahlung der voll­stän­di­gen Miete diese ordentliche Kün­di­gung unwirksam werden zu lassen. Das Miet­ver­hält­nis bleibt dann - wenn auch zu einem späteren Zeitpunkt - beendet.

Darüber hinaus kann der Vermieter das Mietverhältnis unter bestimmten Vo­raus­set­zun­gen auch dann ordentlich kündigen, wenn der Mieter die Miete über einen län­ge­ren Zeitraum un­pünkt­lich gezahlt hat.

Erfahrungsgemäß gibt es im Zusammenhang mit der Kündigung wegen bestehender Miet­rück­stän­de häufig Probleme im Zusammenhang mit Mietminderungen, Mie­ter­hö­hun­gen, ausstehenden Kautionszahlungen und offenen Ne­ben­kos­ten­nach­for­de­run­gen. Da es sich bei der Mietwohnung um den Lebensmittelpunkt des Mieters und bei der Miete häufig um eine wesentliche Einnahmequelle des Vermieters handelt, ist für bei­de die Frage des Bestehens oder der Beendigung des Mietverhältnisses wesentlich. Bei­de sollten daher bei aufgetretenen Mietrückständen oder Erhalt einer Kündigung fach­li­che Beratung in Anspruch nehmen.

Weitere Informationen finden Sie im Internet unter "www.schaefer-kollegen.de" unter den Stichworten "Kanzleischwerpunkte" und "Mietrecht & WEG".